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Una de las principales labores de la administración debe ser la conservación y la gestión de los espacios comunes en los edificios. Estas áreas elevan el valor de la propiedad en general y la calidad de vida de la comunidad. Hoy te contaremos lo que debes hacer para cumplir con este objetivo, tomando como base el texto de la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, que en 2022 derogó y reemplazó a la antigua Ley 19.537.
Lo primero es tener bien claro cuáles son los espacios comunes en los edificios. El artículo 2 (numeral 3) de la Ley 21.442 fija las siguientes categorías de bienes de dominio común.
Entre estas se encuentran: terrenos, cimientos, fachadas, cierres perimetrales, muros exteriores y soportantes, elementos estructurales de la edificación, techumbres, ascensores (tanto verticales como inclinados o funiculares), montacargas y escaleras o rampas mecánicas. Asimismo, entran en esta clasificación las instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, alcantarillado, gas, agua potable, sistemas de comunicaciones y recintos de calderas y estanques.
Entre estas áreas se encuentran: los terrenos comunes distintos de los mencionados en el punto anterior, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior. Del mismo modo, las dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal, se consideran espacios comunes.
La ley se refiere a los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios. Aquí entran, por ejemplo, los quinchos, salones, gimnasio, piscina o lavandería comunes.
Cuando un condominio contempla distintos sectores o edificaciones colectivas, los terrenos y espacios que forman parte de uno de ellos, distintos de los anteriores, también son bienes de dominio común. La ley agrega que los bienes de los puntos 1, 2 y 4 no pueden dejar de ser comunes mientras mantengan las características que determinan su clasificación.
Cada condominio tiene sus particularidades, así que la Ley de Copropiedad deja abierta la posibilidad de que a través del Reglamento de Copropiedad, o por decisión de los copropietarios, se puedan designar otros espacios comunes, diferentes a los anteriormente descritos.
El artículo 3 de la Ley de Copropiedad establece que: “Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común”. Y agrega que “el derecho que corresponda a cada propietario de una unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose para su fijación al avalúo fiscal de la respectiva unidad”.
Esta es la base que se debe tomar para definir el uso de los espacios comunes en edificios y condominios. A eso se suma el artículo 4, que dice que los copropietarios, arrendatarios u ocupantes pueden usar los bienes comunes en la forma que indique el reglamento de copropiedad y, a falta de disposición en él, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin perjuicio del uso legítimo de los demás. Asimismo, hay otros puntos que dejan ver algunas de las responsabilidades ineludibles de los copropietarios con relación a los espacios comunes. Entre ellas se encuentran:
En primer lugar, el reglamento de copropiedad, que según el artículo 8 de la Ley 21.442 debe regular la administración, conservación y formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común. Además, el artículo 17 permite al comité de administración dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, siempre que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de sus ocupantes. Esas normas rigen mientras la asamblea no las revoque o modifique.
Sí, con acuerdo de la asamblea. El artículo 26 de la Ley 21.442 permite dar en arrendamiento, ceder la tenencia o gravar bienes de dominio común, y según el artículo 15 esta materia requiere una asamblea extraordinaria de mayoría reforzada. Los recursos que se obtengan incrementan el fondo común de reserva.
Sí, en ciertos casos. El artículo 28 permite asignar bienes comunes en uso y goce exclusivo a uno o más copropietarios, según el reglamento de copropiedad o un acuerdo de la asamblea, cuando por circunstancias sobrevinientes esos bienes dejan de tener las características que los clasificaban como comunes. Según el artículo 15, constituir estos derechos por acuerdo de la asamblea requiere una sesión extraordinaria de mayoría reforzada. El titular puede quedar obligado a pagar aportes por ese uso, que van al fondo común de reserva. Eso sí, según el artículo 29, ese derecho no lo autoriza a construir, alterar o cambiar el destino del bien sin autorización de la asamblea extraordinaria y el permiso municipal correspondiente.
El artículo 8 de la Ley 21.442 establece que el reglamento de copropiedad no puede prohibir tener mascotas dentro de las unidades. Sí puede establecer limitaciones y restricciones al uso de los bienes comunes por parte de los animales, para no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio.
Esperamos que tengas más claro cómo administrar los espacios comunes en los edificios. Te recomendamos también revisar todo lo que debes saber de la asamblea ordinaria y extraordinaria. Asimismo, si estás buscando administrador, no olvides que en Administradoreschile.cl podemos ayudarte a encontrar al mejor.
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