Administrar un condominio no es tarea fácil. Y si hay un tema que genera dudas, roces e incluso conflictos entre residentes, comités y administradores, ese es el de los gastos comunes. ¿Por qué tengo que pagarlos si no uso la piscina? ¿Se puede dejar de pagar si no estoy de acuerdo con el monto? ¿Quién los calcula? ¿Y cómo?
Este artículo busca aclarar, de forma sencilla y actualizada, todo lo que necesitas saber sobre los gastos comunes en Chile. Si eres miembro del comité, administrador de edificios o simplemente un residente interesado en conocer tus derechos y deberes, este blog es para ti.
Los gastos comunes son todos aquellos costos necesarios para mantener el funcionamiento y la conservación de un condominio o edificio. Esto incluye desde los sueldos del personal (como conserjes, jardineros y administrativos), hasta el pago de servicios como la luz de los pasillos, el agua de los jardines y el mantenimiento de los ascensores.
Según el artículo 2 N°9 de la Ley 21.442, los gastos comunes son “las expensas necesarias para la administración, reparación, uso y conservación de los bienes de dominio común y para el cumplimiento de las obligaciones legales del condominio”[EBOOK] Las 55 pregunta….
Dicho en simple: son el corazón operativo del edificio. Si nadie los paga, el condominio se paraliza.
Si bien cada comunidad puede tener particularidades, estos son los ítems más comunes:
La ley establece que los gastos comunes deben dividirse entre los copropietarios según el porcentaje de derechos que cada uno tenga en el condominio. Este porcentaje está definido en la escritura matriz del edificio y suele estar relacionado con el tamaño de cada unidad.
Por ejemplo, si tu departamento representa un 2,5% del total de la comunidad, deberás pagar ese mismo porcentaje del total de los gastos comunes mensuales.
La administración debe emitir un detalle mensual con el monto total de los gastos comunes, los ingresos recibidos, y el cálculo de lo que corresponde pagar a cada unidad. Esto debe ser transparente y verificable por los copropietarios.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria regula de forma clara cómo se gestionan los gastos comunes. Algunos puntos clave:
La morosidad es uno de los principales dolores de cabeza para cualquier administrador. La ley permite aplicar intereses por mora (hasta el 50% del interés corriente bancario) y, en casos extremos, acciones judiciales para el cobro.
Lo primero es pedir el desglose al administrador. Este debe entregar el respaldo de todos los egresos e ingresos, y explicar cómo se calculó tu cuota. Si encuentras inconsistencias, puedes llevar el tema a la asamblea de copropietarios.
En última instancia, puedes acudir al Juzgado de Policía Local para resolver el conflicto. Pero en la mayoría de los casos, una buena comunicación con la administración es suficiente.
La administración elabora un presupuesto anual estimado, pero debe ser aprobado por la asamblea de copropietarios. Esta también tiene la facultad de:
Es importante que los comités y administradores trabajen con transparencia y planificación, para evitar sorpresas y mantener a la comunidad informada.
Aquí algunas recomendaciones prácticas:
No. El fondo de reserva es un ahorro obligatorio que cada comunidad debe mantener, proveniente de un porcentaje de los gastos comunes. Este fondo solo se puede usar para emergencias o gastos aprobados en asamblea.
Ejemplo: si se rompe una bomba de agua y no hay fondos suficientes ese mes, se puede usar el fondo de reserva solo si la comunidad lo aprueba.
Los gastos comunes no son un “cobro más”, son la base que permite que tu condominio funcione con seguridad, limpieza y bienestar para todos. Entenderlos, gestionarlos con transparencia y cobrarlos de forma eficiente es clave para una comunidad.
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