El control de visitas en edificios debe ser un punto fundamental para cualquier administración. La seguridad de los copropietarios depende en gran medida de qué tan bien se realice esta acción; además, en contextos de emergencia sanitaria también puede convertirse en un factor clave para la salud de la comunidad.
En algunos condominios hay dudas sobre cómo deben organizarse con relación a este tema. Esperamos que este post les sirva de punto de partida.
La Ley 21.442, de Copropiedad Inmobiliaria, que en 2022 reemplazó a la antigua Ley 19.537, otorga al Comité de Administración la potestad de establecer reglas para la organización de la vida en condominio. Según su artículo 2, el comité es el órgano encargado, entre otras funciones, de “establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes comunes”.
“El comité de administración podrá dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, en la medida que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de sus ocupantes, sean éstos permanentes o transitorios, así como imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento”, dice el artículo 17.
El control de visitas está dentro de estos asuntos que pueden ser definidos por el Comité de Administración, siempre respetando lo que establezca el reglamento de copropiedad. Te recomendamos revisar también en qué se debe basar el reglamento interno de condominio.
Como ya te comentamos, el control de visitas en edificios no solo es importante por un tema de orden interno. También puede responder a un asunto de salud pública. En este sentido, si la autoridad sanitaria dicta restricciones, lo primero que debe revisar el Comité de Administración para establecer las reglas es lo que ordene esa autoridad.
Por ejemplo, durante la pandemia de COVID-19 rigió el Plan Paso a Paso, que según la fase de cada comuna limitaba la cantidad de personas que podían reunirse en espacios cerrados y abiertos, y en cuarentena restringía la movilización libre de personas.
Las normas del edificio no pueden estar por encima de lo que disponga la autoridad. Al mismo tiempo, las reglas internas tienen límites: el artículo 4 de la Ley 21.442 exige que la asamblea y los demás órganos de administración no perturben ni restrinjan arbitrariamente el legítimo ejercicio de derechos de copropietarios, arrendatarios u ocupantes. Además, el artículo 8 prohíbe que el reglamento o los órganos de administración establezcan limitaciones en el uso de los bienes comunes que impliquen una discriminación arbitraria basada en las condiciones laborales de los ocupantes, ni aun a pretexto de una pandemia o emergencia decretada por la autoridad. Por eso, las reglas de visitas deben ser razonables y aplicarse a todos por igual.
En los casos en los que los residentes no están de acuerdo con estas medidas, pueden plantear su modificación en asamblea de copropietarios. “Las normas y acuerdos del comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios”, estipula el artículo 17 de la Ley 21.442. También pueden dejar su reclamo en el libro de novedades del condominio: según el mismo artículo, las solicitudes hechas ahí al administrador o al comité deben responderse dentro de un plazo máximo de veinte días corridos.
En cualquier reglamento para el control de visitas en edificios, se deben fijar al menos los siguientes puntos:
Recuerda que el registro de visitas contiene datos personales de terceros, como nombres o documentos de identidad. Pide solo los datos necesarios para el control de acceso y resguárdalos conforme a la normativa de protección de datos personales (Ley 21.719).
La tecnología puede facilitar mucho el control de visitantes en edificios. Por su parte, nuestro partner ComunidadFeliz.cl cuenta con un módulo de visitantes que digitaliza todo el proceso. Los copropietarios pueden registrar con anticipación a las personas que van a sus departamentos. Además, en la aplicación se genera un código QR para que el control en la entrada sea mucho más rápido y sencillo.
En AdministradoresChile.cl, todos nuestros administradores son especialistas en esta tecnología. Por eso la mejor decisión que puedes tomar si estás buscando un profesional del área es dejar todo en nuestras manos.
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