Importante: la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria ya no está vigente. Fue derogada por la Ley 21.442, que aprueba la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria y se publicó en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022. Así lo dispone el artículo 100 de la Ley 21.442, que además establece que las comunidades que se habían acogido a la Ley 19.537 se rigen por la nueva ley desde su publicación.
La Ley 19.537 fue publicada el 16 de diciembre de 1997 y reguló durante más de 24 años los condominios, es decir, los inmuebles divididos en unidades de dominio exclusivo que comparten bienes de dominio común. Si llegaste buscando la “ley 19537”, lo que hoy debes aplicar en tu edificio o condominio es la Ley 21.442 y su reglamento, el Decreto Supremo N° 7 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025.
Es responsabilidad de la administración de todos los condominios conocer bien la ley de copropiedad. En ese sentido, quisimos destacar en este post 8 puntos que consideramos claves en el texto vigente de la Ley 21.442 y que queremos que tengan a mano para resolver problemas frecuentes.
Estos 8 puntos de la ley de copropiedad inmobiliaria que compartiremos a continuación, siempre deben estar a la mano del administrador y de los integrantes del Comité de Administración.
Los artículos 6 y 7 de la Ley 21.442 son realmente importantes porque explican la responsabilidad de los copropietarios de pagar los gastos comunes y las consecuencias que podrían haber si no cumplen.
“Cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio y/o sector o edificio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución”, dice el artículo 6.
El artículo 7 agrega que se deben pagar dentro de los diez primeros días siguientes a la emisión del aviso de cobro, salvo que el reglamento de copropiedad fije otro plazo. Si el copropietario incurre en mora, la deuda devenga el interés que fije el reglamento, el que no puede ser superior al 50% del interés corriente bancario. Además, el artículo 6 faculta al administrador para celebrar convenios de pago con los morosos, con acuerdo del comité de administración.
Sobre la suspensión de servicios, el artículo 20 (numeral 9) permite al administrador, con acuerdo del comité de administración, suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción a las unidades cuyos propietarios estén morosos en tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de gastos comunes. El artículo 36 agrega límites: no se puede suspender más de uno de esos servicios a la vez, no se puede suspender ningún servicio por deudas devengadas durante un estado de catástrofe que afecte al condominio, y nunca se puede cortar la electricidad donde vivan personas electrodependientes. El agua potable no está entre los servicios que la ley permite suspender.
Con relación a este último punto, te recomendamos revisar: Corte de luz por deuda de gastos comunes: ¿Cómo hacerlo?
El artículo 39 de la Ley 21.442 destaca por la instrucción de crear un fondo de reserva, su utilidad y la explicación de dónde se obtienen los recursos.
“En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos”, detalla el texto. La ley agrega que este fondo siempre debe considerar un porcentaje para los pagos asociados al término del contrato del personal, que fija la asamblea en sesión extraordinaria.
El fondo se forma con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que establezca el reglamento de copropiedad o la asamblea en sesión extraordinaria, que no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual, más las multas e intereses que paguen los copropietarios y los aportes por uso y goce exclusivo de bienes comunes. Su uso para gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos lo autoriza el comité de administración.
Puede conseguir información mucho más detallada sobre este punto en: ¿Qué significa el fondo de reserva en los gastos comunes?
Las asambleas de copropietarios se regulan en los artículos 13 a 16 de la Ley 21.442. Según el artículo 13, la asamblea es el principal órgano decisorio y de administración del condominio, y sus acuerdos se adoptan en sesiones ordinarias o extraordinarias, además de las consultas por escrito.
El artículo 14 dice que las sesiones ordinarias se celebran al menos una vez al año, y en ellas la administración debe dar cuenta documentada de su gestión y entregar el balance de ingresos y egresos. También enumera las materias que solo pueden tratarse en sesiones extraordinarias, como la modificación del reglamento de copropiedad. El artículo 15 fija los quórum de cada tipo de sesión, y el artículo 16 permite que las sesiones sean presenciales, telemáticas o mixtas.
Para que te quede mucho más claro cómo funcionan, deberías revisar: Asamblea ordinaria y extraordinaria: todo lo que debes saber.
El Comité de administración juega un papel clave en el desenvolvimiento tranquilo de la vida en comunidad. El artículo 17 de la Ley 21.442 habla de su conformación y su importancia en el condominio.
“La asamblea de copropietarios, en su primera sesión, deberá designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros, de a lo menos tres y con un máximo de cinco”, apunta. El comité tiene la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto las que deben ser materia de sesión extraordinaria y no le hayan sido delegadas.
El mismo artículo establece que el comité dura en sus funciones el período que fije la asamblea, que no puede exceder de tres años (puede ser reelegido), y que si no hay acuerdo o interesados, sus miembros se designan por sorteo. Para que no tengas ninguna duda, te recomendamos que revises: ¿De qué se encarga el comité de administración?
El administrador del edificio cumple con una serie de funciones realmente importantes dentro de la comunidad. El artículo 20 de la Ley 21.442 las enumera, entre ellas: cuidar los bienes de dominio común; realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de instalaciones como las de gas y los ascensores; recaudar los gastos comunes y llevar la contabilidad; citar a las sesiones de la asamblea; y contratar los seguros del condominio, además de las que fije el reglamento de copropiedad y las que le conceda la asamblea.
La ley también le exige rendir cuenta documentada de su gestión ante el comité de administración en forma mensual y ante la asamblea en cada sesión ordinaria (artículo 21), y mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios (artículo 19).
Para que tengas presentes todas y cada una de las tareas con las que debe cumplir el administrador, te invitamos a consultar: Funciones de un administrador de edificios: ¿cuáles son?
El artículo 8 de la Ley 21.442 entrega detalles sobre la creación y la importancia del reglamento de copropiedad.
“Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio (...) con los siguientes objetos:
a) Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos, en el marco de la ley.
b) Imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales (...)”, destaca.
Entre las novedades, el mismo artículo establece que el reglamento de copropiedad no puede prohibir la tenencia de mascotas dentro de las unidades, aunque sí puede regular su uso de los bienes comunes. Además, el artículo 100 dio un plazo de un año para que los reglamentos de los condominios existentes se ajustaran a la nueva ley. Para conocer todos los puntos que se deben incluir, te recomendamos revisar: Las 4 cosas que debes saber sobre el reglamento de copropiedad.
Uno de los problemas más comunes en la vida en condominio es el relacionado con los ruidos molestos. Por esa razón consideramos que los artículos 4 y 27 de la Ley 21.442, que tratan este tema, son claves para la administración.
“Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás”, dice el artículo 4.
El artículo 27 prohíbe, entre otras conductas, provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso. La infracción se sanciona con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, que el tribunal puede elevar al doble en caso de reincidencia. Pueden denunciarla el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes, ante el juzgado de policía local.
Si te interesa conocer más sobre los ruidos molestos y cómo abordarlos en tu comunidad, puedes consultar: Ruidos molestos: ¿Qué dice la ley de Copropiedad?
Por último, destacamos el artículo 43 de la Ley 21.442 porque toca el tema de la seguridad de los edificios y condominios. Aquí hubo un cambio importante: con la Ley 19.537, cada copropietario debía asegurar su unidad contra incendio; con la Ley 21.442, el seguro pasa a ser colectivo y lo contrata el condominio.
“Los condominios que contemplen el destino habitacional en alguna de sus unidades deberán contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio, que cubra los daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes y que otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los daños que sufran sus unidades”, establece.
Para saber más de este tema, te invitamos a revisar: ¿Son obligatorios los seguros para edificios y condominios?
No. La Ley 19.537 fue derogada por el artículo 100 de la Ley 21.442, publicada el 13 de abril de 2022. Desde esa fecha, los condominios que estaban acogidos a la Ley 19.537 se rigen por la Ley 21.442. Los acuerdos que las asambleas adoptaron antes de su entrada en vigencia no quedaron sin efecto.
Es el Decreto Supremo N° 7 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025. Según el artículo 11 de la Ley 21.442, este reglamento se aplica de forma supletoria en todo lo que no regule el reglamento de copropiedad de cada condominio.
El artículo 100 de la Ley 21.442 dio un plazo de un año para ajustar los reglamentos de copropiedad a la nueva ley. Además, el artículo 10 establece que son nulas absolutamente las disposiciones del reglamento de copropiedad que no se ajusten a la ley y a su reglamento. Por eso conviene revisar el reglamento de tu comunidad con asesoría y modificarlo en asamblea extraordinaria si corresponde.
La ley de copropiedad es el instrumento principal para evitar o dirimir problemas de la vida en comunidad. Por esto insistimos en que es muy importante que el administrador la conozca muy bien. En este sentido, te contamos que todos nuestros profesionales son conocedores de la normativa vigente. Así que si necesitas contratar a un administrador para tu condominio, escríbenos y en AdministradoresChile.cl te ayudamos a conseguir al mejor.
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