Consejos para resolver disputas entre vecinos

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La resolución de conflictos juega un rol importante en el trabajo de un administrador, y tener un manejo sensible y diplomático es clave para una administración efectiva, como sabe muy bien Esteban Ruiz, administrador de trece comunidades. “Vivir tan cerca de otra mucha gente inevitablemente trae problemas”, cuenta Esteban. “La mayoría de los problemas surgen por tenencia de mascotas, ruidos molestos, forma de estacionar su vehículo, poco filtro para arrendar el departamento, mal comportamiento al utilizar los espacios comunes, son los principales focos de conflicto entre vecinos”.

“El primer paso es hablar con la parte problemática de manera amistosa y no confrontacional”, explica Julia Madariaga, quien administra junto a su marido y dos socios más de 500 unidades en total. “Muchas veces la persona ni siquiera se da cuenta de que está generando un problema si es que el afectado va directamente a encararlo, piensa que es solo una ‘maña’”. Julia se ha dedicado por años a dar un toque más personal a la administración al acercarse a las partes e intentar mediar cuando los conflictos escalan hasta el punto de afectar a varios vecinos. “Mantenemos un canal abierto de comunicación con los residentes, y ellos saben que si tienen un problema que no han podido resolver por su cuenta pueden confiar en que nosotros intentaremos darle solución”, indica Julia.

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Según Esteban Ruiz, lo más importante es que el administrador y los residentes estén familiarizados con el reglamento de copropiedad. Su recomendación es preparar, en conjunto con el Comité de Administración, normas internas claras y apegadas a la ley de copropiedad (hoy, la Ley 21.442, que reemplazó a la Ley 19.537) y al Reglamento de Copropiedad del edificio o condominio, y entregarlas a todos los residentes y a cada vecino nuevo que llega. “Esto genera que por lo menos todos estén en conocimiento de las normas de la comunidad”, explica Ruiz. Después, viene aplicar las sanciones cuando corresponda y, si el problema escapa al control del administrador o de la comunidad, recurrir a las instancias que contempla la ley, como el Juzgado de Policía Local. “Siempre debe existir un diálogo y un llamado de advertencia, antes de iniciar cualquier acción de fuerza.”

Qué dice la Ley 21.442 sobre los conflictos entre vecinos

La ley vigente entrega varias herramientas que conviene conocer antes de que un conflicto escale:

Respetar los derechos de los demás: según el artículo 4 de la Ley 21.442, copropietarios, arrendatarios y ocupantes deben ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás.
Ruidos y tranquilidad: el artículo 27 de la Ley 21.442 prohíbe ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los copropietarios o provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso. La infracción se sanciona con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, que el tribunal puede elevar al doble si hay reincidencia. Pueden denunciarla el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada, dentro de los tres meses siguientes a su ocurrencia.
Mascotas: según el artículo 8, letra b), de la Ley 21.442, el reglamento de copropiedad no puede prohibir la tenencia de mascotas dentro de las unidades, pero sí puede establecer limitaciones y restricciones para su uso de los bienes comunes.
Normas del comité: según el artículo 17 de la Ley 21.442, el comité de administración puede dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, siempre que no impliquen una discriminación arbitraria, e imponer las multas que contemple el reglamento de copropiedad.
Libro de novedades: el mismo artículo 17 obliga a mantener un libro de novedades donde los residentes pueden registrar reclamos y solicitudes fundadas. El administrador o el comité deben responderlos en un plazo máximo de veinte días corridos.

¿A quién recurrir si no hay acuerdo?

Si el diálogo y las instancias internas no bastan, la Ley 21.442 contempla tres caminos:

Municipalidad: según el artículo 47, la municipalidad puede atender extrajudicialmente los conflictos que no se hayan podido resolver en las asambleas, citando a las partes y proponiendo vías de solución.
Juzgado de Policía Local: según el artículo 44, conoce las contiendas entre copropietarios, o entre estos y la asamblea, el comité o el administrador, relativas a la administración o funcionamiento del condominio. El juez también puede actuar como amigable componedor y proponer bases de arreglo.
Juez árbitro: según el artículo 46, las partes pueden someter el conflicto a un árbitro.

Ambos administradores coinciden en que la comunicación franca y abierta es siempre la mejor manera de evitar y solucionar problemas. Por ello te invitamos a conocer a AdministradoresChile, el portal online donde podrás encontrar a los mejores administradores de edificios y condominios, como Esteban Ruiz de BlancoPropiedad, quien puede ayudar a tu comunidad a resolver los conflictos que se presenten en tu comunidad.