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La Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece las situaciones en las cuales un condominio puede acudir al juzgado de policía local. ¿Conoces cuáles son? ¿Tienes claro cuál es el proceso? En este post te contamos las cinco principales razones, actualizadas a la Ley 21.442, y otros puntos importantes relacionados con este tema.
La antigua Ley 19537 fue derogada en 2022 por la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, que mantiene al juzgado de policía local como la instancia judicial para resolver los conflictos de la vida en condominio.
“Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes (…) las contiendas que surjan en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria establecido en esta ley y que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y la asamblea de copropietarios, el comité de administración o el administrador, o entre estos mismos órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria, relativas a la administración o funcionamiento del condominio”, dice el artículo 44.
Estos juicios se rigen por la Ley 18.287, sobre procedimiento ante los juzgados de policía local, y en subsidio por el Código de Procedimiento Civil. Lo que resuelva el juez es apelable. Además, el juez puede actuar como amigable componedor y proponer bases de arreglo cuando el conflicto no se pudo resolver antes en la asamblea.
Asimismo, la ley señala situaciones específicas por las cuales se puede acudir a esta instancia. Estas son:
Si un copropietario, arrendatario u ocupante provoca ruidos molestos en las horas destinadas al descanso, o realiza actos que perturben la tranquilidad de la comunidad o comprometan la seguridad del condominio, el administrador, el comité de administración o cualquier persona afectada puede denunciarlo ante el juzgado de policía local. Te recomendamos igual revisar más sobre el Reglamento de Copropiedad.
La denuncia debe hacerse dentro de los tres meses siguientes al hecho. La multa va de 1 a 3 UTM y el juez puede duplicarla si hay reincidencia. Esta multa es a beneficio municipal, y de su pago responden solidariamente el infractor y el propietario de la unidad. Es distinta de las multas contempladas en el reglamento de copropiedad, que puede aplicar directamente el comité de administración.
Si el administrador o el presidente del comité de administración no citan a asamblea, un copropietario puede pedirle al juzgado de policía local de su comuna que lo haga. Lo mismo ocurre si no se reúnen los quórums para sesionar o adoptar acuerdos: el administrador o cualquier copropietario puede recurrir al juez. A esa asamblea debe asistir un notario como ministro de fe, y la citación se notifica por carta certificada y/o correo electrónico.
“Para estos efectos, el administrador, a requerimiento del juez, deberá poner a disposición del tribunal la nómina de copropietarios (…), dentro de los cinco días siguientes desde que le fuere solicitada y, si así no lo hiciere, se le aplicará la multa prevista en el inciso tercero del artículo 27”, señala la ley. Esa multa es de 1 a 3 UTM.
Si en asamblea se adopta un acuerdo que infringe la Ley 21.442, su reglamento o el reglamento de copropiedad, el afectado puede acudir al juzgado de policía local para pedir que se declare su nulidad.
El juez también puede declarar la nulidad total o parcial del reglamento de copropiedad cuando sus disposiciones no se ajustan a la ley, a su reglamento o a las características propias del condominio. En este caso hay reglas especiales: siempre se debe comparecer patrocinado por un abogado, solo puede pedirla el copropietario que sufra un perjuicio que únicamente se repare con la nulidad, y no puede pedirla quien originó el vicio o concurrió a él. El tribunal incluso puede proponer enmiendas al reglamento, que luego debe ratificar la asamblea.
La Ley 21.442 obliga al administrador a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión ante el comité de administración todos los meses, ante la asamblea en cada sesión ordinaria y al término de su administración. Si no lo hace, se puede acudir al juzgado de policía local para exigirle que someta sus rendiciones de cuentas a la aprobación de la asamblea. El juez le fijará un plazo y, si no lo cumple, le aplicará una multa de 1 a 3 UTM.
Otra vía es la reclamación ante la SEREMI de Vivienda y Urbanismo, que pueden presentar el comité de administración o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que fija el reglamento de la ley. Eso sí, si reclamas ante la SEREMI, no puedes presentar la misma pretensión contra el administrador en el juzgado de policía local ni en la municipalidad.
En los casos en los que no hay comité de administración, los copropietarios pueden solicitar al juzgado de policía local que cite a asamblea para su elección. “La citación a asamblea se notificará mediante carta certificada y/o correo electrónico, conforme a una nómina que deberá ser puesta a disposición del tribunal por los copropietarios que representen, a lo menos, el 5% de los derechos en el condominio”, detalla la ley. En los condominios de viviendas sociales, el juez puede disponer que un funcionario del tribunal o de la municipalidad notifique la citación y actúe como ministro de fe.
El juzgado de policía local no es la única alternativa. La Ley 21.442 contempla también:
No. La Ley 19.537 fue derogada por la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, publicada en abril de 2022, que hoy regula la competencia del juzgado de policía local en los conflictos de condominio.
La denuncia debe presentarse dentro de los tres meses siguientes al hecho. Pueden hacerla el comité de administración, el administrador o cualquier persona afectada.
Sí. Las resoluciones que dicte el juez en estos conflictos son apelables, conforme a las normas de la Ley 18.287 sobre procedimiento ante los juzgados de policía local.
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