Las multas en condominios y edificios suelen ser un tema controversial. Muchos copropietarios no entienden hasta dónde y qué cosas puede restringir la administración sin vulnerar sus derechos. La respuesta está en la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, vigente desde 2022; sin embargo, no hay un capítulo exclusivo sobre el tema, así que puede que no quede tan claro para algunas personas.
Por eso armamos este post con toda la información actualizada sobre las sanciones que se pueden aplicar en tu comunidad.
Como regla general, la Ley 21.442, que reemplazó a la antigua ley 19537, señala que los derechos de cada uno llegan hasta donde perturban los derechos de los demás. “Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás”, dice el artículo 4.
Además, el artículo 27 detalla conductas específicas que se pueden sancionar. Estas infracciones las conoce el juzgado de policía local y funcionan así:
Te contamos a continuación cuáles son esas conductas:
Esta es probablemente una de las razones más comunes de la aplicación de multas en condominios. La ley vigente estipula que no se puede “provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso”.
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En caso de infracción, puede ser denunciado por el administrador, el comité de administración o cualquier afectado en el juzgado de policía local, dentro de los tres meses siguientes. ¿Cuáles son las horas de descanso? ¿Qué se puede considerar ruido molesto? Para que consigas todos los detalles, te recomendamos revisar: Ruidos molestos: ¿Qué dice en la ley de copropiedad?
Multa: 1 a 3 UTM, que el juez de policía local puede elevar al doble (hasta 6 UTM) en caso de reincidencia
El artículo 27 también prohíbe ejecutar actos que comprometan la seguridad del condominio o de sus unidades. Por ejemplo, la ley exige que las instalaciones de artefactos a gas, ventilaciones, inyectores o extractores dentro de una unidad las haga una persona o entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC), con aviso previo al administrador. Hacerlas por cuenta propia también es una infracción a este artículo.
Multa: 1 a 3 UTM, que el juez de policía local puede elevar al doble (hasta 6 UTM) en caso de reincidencia
Esta multa también se podría aplicar en distintas circunstancias, tales como almacenar alimentos que puedan descomponerse en bodegas o estacionamientos, o guardar químicos o sustancias peligrosas. De hecho, la ley prohíbe expresamente “almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes”.
Multa: 1 a 3 UTM, que el juez de policía local puede elevar al doble (hasta 6 UTM) en caso de reincidencia
En muchos condominios se venden comida, ropa u otros objetos desde los departamentos. Si el reglamento de copropiedad no lo permite, estas actividades podrían ser sancionadas de acuerdo con la ley.
“Las unidades no podrán utilizarse para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la dirección de obras municipales”, dice el artículo 27.
Un punto nuevo de la Ley 21.442: el reglamento de copropiedad debe resguardar, con normas de convivencia y sanciones, que el arriendo de departamentos como alojamiento temporal u hospedaje turístico no genere molestias a los residentes permanentes (artículo 8).
Multa: 1 a 3 UTM, que el juez de policía local puede elevar al doble (hasta 6 UTM) en caso de reincidencia
La ley de copropiedad también estipula sanciones en los casos en que no se facilita el acceso a las unidades privadas para revisiones o certificaciones.
“Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las unidades que compongan el condominio están obligados a facilitar la expedición de revisiones o certificaciones en el interior de las mismas, cuando hayan sido dispuestas conforme a la normativa vigente. Si no otorgaren las facilidades para efectuarlas, habiendo sido notificados por escrito por el administrador en la dirección que cada uno registre en la administración, serán sancionados conforme a lo dispuesto en el artículo 27”, dice el artículo 41.
Multa: 1 a 3 UTM, que el juez de policía local puede elevar al doble (hasta 6 UTM) en caso de reincidencia
La ley también fija sanciones para el comité de administración y el administrador en circunstancias específicas.
En el caso del comité, el artículo 15 exige que los acuerdos de la asamblea consten en un libro de actas foliado, en papel o digital, firmado de forma presencial o electrónica por todos los miembros del comité de administración o por los copropietarios que la asamblea designe, dentro del plazo que fija la ley. El libro y sus respaldos quedan bajo custodia del presidente del comité. Incumplir estas obligaciones se sanciona con multa en UTM, que se duplica en caso de reincidencia o falta de subsanación.
En cuanto al administrador, el juez de policía local puede exigirle que someta a la aprobación de la asamblea las rendiciones de cuentas, fijándole un plazo, y aplicarle una multa si no cumple (artículo 44). Además, la Ley 21.442 creó un sistema de reclamos ante las secretarías regionales ministeriales (Seremi) de Vivienda y Urbanismo, que pueden sancionar a los administradores según la gravedad de la infracción (artículos 87 y 88):
Por último, la ley permite que cada comunidad fije sus propias infracciones y sanciones. De hecho, uno de los objetos del reglamento de copropiedad es “establecer las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad y las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo calificarlas según su gravedad” (artículo 8).
“El comité de administración podrá dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio, en la medida que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de sus ocupantes, sean éstos permanentes o transitorios, así como imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento”, dice el artículo 17.
Los asuntos más sancionados en los reglamentos de copropiedad tienen que ver con la tenencia responsable de mascotas y el uso de las áreas comunes. Ojo: el reglamento no puede prohibir tener mascotas dentro de las unidades, pero sí puede limitar el uso de los bienes comunes por parte de los animales (artículo 8). También se pueden regular otros temas, como el manejo de los residuos, el uso de los ascensores y más. Estas multas se incluyen en el aviso de cobro de gastos comunes y se cobran con las mismas reglas que los gastos comunes (artículos 31 y 37).
Multa: Depende de lo que se haya fijado en el reglamento de copropiedad
Las reglas para aplicar multas en condominios están en la Ley 21.442 y en el reglamento de copropiedad de cada comunidad. Las infracciones del artículo 27, como los ruidos o el mal uso de la unidad, se denuncian ante el juzgado de policía local y se sancionan con 1 a 3 UTM, monto que puede llegar al doble en caso de reincidencia. Cualquier integrante de la comunidad puede ser sancionado y, en el caso de arrendatarios, el propietario es responsable solidario del pago. Las demás multas dependen de lo que establezca el reglamento de copropiedad, por eso es clave que esté actualizado a la nueva ley.
Depende del tipo de multa. Las que están en el reglamento de copropiedad las aplica el comité de administración. Las infracciones del artículo 27 de la Ley 21.442, como los ruidos en horas de descanso, las sanciona el juzgado de policía local tras una denuncia del comité, del administrador o de cualquier afectado.
Si se denuncia ante el juzgado de policía local, la multa es de 1 a 3 UTM y puede elevarse al doble en caso de reincidencia. Además, el reglamento de copropiedad puede fijar sus propias multas internas por ruidos.
Primero, pide por escrito al comité de administración el fundamento de la multa y revisa si la conducta y el monto están en el reglamento de copropiedad. Si no llegan a acuerdo, el juzgado de policía local es el tribunal competente para resolver las controversias entre copropietarios y los órganos de administración del condominio (artículo 44).
Esperamos que este post te sirva de referencia al momento de aplicar sanciones dentro del condominio. Si tu comunidad necesita un administrador de condominios experto en estos temas, en AdministradoresChile.cl podemos ayudarte. Contamos con una base de datos de los mejores administradores del país y podemos ponerlos a tu disposición. ¡Escríbenos!
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