Cuando se administra un condominio, gestionar los gastos comunes, las conciliaciones y el calendario de mantenciones es solo la punta del iceberg. Un buen administrador de condominios tiene que conocer la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442 al derecho y al revés. Y no es todo: cada edificio tiene además sus propias normas de convivencia, que la administración debe manejar y hacer cumplir de manera efectiva.
El reglamento interno de condominio es un documento muy importante porque baja a tierra las reglas de la vida en comunidad: horarios, reservas, ruidos, mudanzas y todo lo que pasa en el día a día.
La Ley 21.442 no usa el nombre “reglamento interno”. Lo que hace es facultar al comité de administración para dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio (artículo 17). El reglamento de la ley y el reglamento tipo del Minvu las llaman “normas de uso y administración”. Como la ley no entrega un formato, muchas comunidades dudan sobre hasta dónde pueden llegar con este texto. En este post te ayudamos a despejar esas dudas.
Por otro lado, el reglamento de copropiedad es el instrumento que fija los derechos y obligaciones recíprocos de los copropietarios, la administración del condominio, las multas y su régimen administrativo. Es obligatorio para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes de las unidades a cualquier título.
Una duda muy común es pensar que el reglamento interno de condominio y el reglamento de copropiedad son lo mismo. Son documentos bien distintos. Veamos cada una de las diferencias:
Para que tengas todavía más claras las diferencias, te recomendamos revisar los 4 puntos que debes conocer sobre el reglamento de copropiedad. Y si quieres ver la comparación punto por punto, revisa las diferencias entre el reglamento de copropiedad y el reglamento interno.
El reglamento interno de condominio (también conocido como reglamento interno de convivencia o, en términos legales, normas de uso y administración) es el conjunto de reglas y lineamientos específicos de cada comunidad. Se comparte con todos los residentes y copropietarios para su cumplimiento.
Las conserjerías y los comités suelen defender este reglamento a capa y espada para velar por una Comunidad Feliz. Aun así, la administración debe tenerlo claro para supervisar que se cumpla y que la convivencia en el edificio siga esos lineamientos. ¿Por qué pesa tanto en el día a día? Porque, a diferencia de los otros instrumentos que rigen la vida en condominios (la Ley 21.442, su reglamento y el reglamento de copropiedad), se ajusta a la realidad de cada edificio y fija las normas concretas para cada situación. Eso sí: en jerarquía siempre está por debajo de todos ellos.
Lo más importante, y que muchos comités de administración pasan por alto, es que el reglamento interno de condominio no puede estar por encima del reglamento de copropiedad ni de la Ley 21.442. En orden jerárquico, la escala para normar la vida en comunidad es la siguiente:
El artículo 17 de la Ley sobre Copropiedad autoriza al comité de administración a “dictar normas que faciliten el uso y administración del condominio”, siempre que no impliquen una discriminación arbitraria respecto de cualquiera de sus ocupantes, sean permanentes o transitorios.
Ojo con un error frecuente: el comité no puede fijar ni cambiar el reglamento de copropiedad. Esa facultad es de la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria. Lo que hace el comité es tomar lo que dicen la ley y el reglamento de copropiedad y bajarlo a reglas prácticas en el reglamento interno. Si una norma interna contradice alguno de esos instrumentos, no se puede aplicar.
Dentro del marco de la ley y del reglamento de copropiedad, el reglamento interno puede regular, por ejemplo:
Y hay cosas que no puede hacer:
Las normas internas las aprueba el comité de administración, cuyos acuerdos se adoptan por la mitad más uno de sus miembros. Esas normas se mantienen vigentes mientras la asamblea de copropietarios no las revoque o modifique, así que la última palabra siempre la tiene la comunidad.
No necesitan escritura pública ni inscripción en el Conservador, pero sí conviene dejarlas por escrito, con fecha y acta del acuerdo, y darlas a conocer a todos los residentes. El reglamento de la ley las reconoce como uno de los instrumentos de la administración del condominio, junto al libro de actas y el libro de novedades.
Un dato práctico: con la entrada en vigencia de la Ley 21.442, los reglamentos de copropiedad debían ajustarse a la nueva ley, y el reglamento de la ley encarga al comité revisarlos y proponer los ajustes a la asamblea. Es un buen momento para revisar también los reglamentos internos antiguos que todavía citen la Ley 19.537.
No dentro de las unidades. La Ley 21.442 impide que incluso el reglamento de copropiedad prohíba tener mascotas y animales de compañía en los departamentos o casas. Lo que sí se puede regular es su uso de los bienes comunes, para resguardar la tranquilidad, la seguridad y la salubridad del condominio.
No. Lo dicta el comité de administración por la mitad más uno de sus miembros. Sin embargo, la asamblea de copropietarios puede revocarlo o modificarlo en cualquier momento. Lo que sí requiere asamblea extraordinaria es modificar el reglamento de copropiedad.
Solo si la multa está contemplada en el reglamento de copropiedad. La ley permite al comité imponer las multas previstas en ese reglamento, pero no inventar sanciones ni montos nuevos a través de una norma interna. Por eso conviene revisar que el reglamento de copropiedad tipifique bien las infracciones y sus multas.
Para resumir el punto y que quede lo más claro posible: el reglamento interno del condominio obtiene su base legal en el artículo 17 de la Ley 21.442 y debe respetar el reglamento de copropiedad, que a su vez se fundamenta en la Ley 21.442 y su reglamento.
Esperamos que tengas más claro cómo se debe elaborar el reglamento interno de condominio, cuáles son sus bases y sus límites legales. Y si necesitas un administrador para tu edificio, podemos ayudarte a encontrarlo.
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