¿El comité de administración puede despedir al administrador? Lo que dice la Ley 21.442

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¿El comité de administración puede despedir al administrador? Esta es una duda bien frecuente en las comunidades y la respuesta corta es no: esa decisión le corresponde a la asamblea de copropietarios. Hoy el tema lo regula la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, publicada en abril de 2022, que derogó a la antigua Ley 19.537 y estableció los mecanismos para designar y remover a la persona encargada de la administración del edificio o condominio. Te explicamos cómo funciona, paso a paso.

¿Cómo cambiar de administrador?

Lo primero que debes saber es que la ley permite cambiar al administrador en el momento en que así lo decida la comunidad. Eso sí, el comité de administración no puede despedirlo de manera directa: para poner término a sus servicios, debe convocar a una asamblea de copropietarios y someterlo a votación. 

“El administrador no podrá integrar el comité de administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma”, establece el artículo 18 de la Ley 21.442. La regla es prácticamente la misma que fijaba el artículo 22 de la antigua Ley sobre Copropiedad (Ley 19.537), hoy derogada. 

¿En qué tipo de asamblea? La Ley 21.442 indica que la designación o remoción del administrador puede tratarse en una sesión ordinaria (artículo 14). En la práctica, esto significa lo siguiente:

• Para constituir la sesión ordinaria se necesita la asistencia de copropietarios que representen, a lo menos, el 33% de los derechos en el condominio.
• El acuerdo se adopta por mayoría absoluta de los asistentes.
• La citación la envía el comité, a través de su presidente (o, si este no lo hace, el administrador), con una anticipación de entre 5 y 15 días. Te recomendamos dejar explícito en la citación que se votará el cambio de administrador.
• La sesión puede ser presencial, telemática o mixta.

Te recomendamos revisar todo lo que debes saber sobre la asamblea ordinaria y extraordinaria. 

¿Qué sí puede hacer el comité frente a un mal administrador?

Que el comité no pueda despedir por sí solo al administrador no significa que no tenga herramientas. La Ley 21.442 le entrega varias:

• Darle instrucciones: el administrador debe ejecutar su labor según la ley, el reglamento de copropiedad y las instrucciones que le imparta la asamblea o el comité (artículo 18).
• Exigir rendición de cuentas: el administrador debe rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión ante el comité todos los meses, y ante la asamblea en cada sesión ordinaria (artículo 21).
• Fijar su remuneración: los honorarios del administrador los fija el comité de administración (artículo 19).
• Reclamar ante la autoridad: si el administrador incumple sus obligaciones legales, el comité puede presentar una reclamación ante la Secretaría Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda y Urbanismo de la región (artículo 90). Las sanciones van desde una amonestación por escrito hasta multas y la suspensión o eliminación del Registro Nacional de Administradores (artículo 88).
• Citar a asamblea: si la confianza se perdió, el comité puede convocar a la asamblea para votar la remoción.

¿Dónde buscar a un nuevo administrador?

Antes de partir la búsqueda, ten presente un requisito clave: con la Ley 21.442, todo administrador o subadministrador, sea remunerado o gratuito, debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, que es público, obligatorio y está a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (artículos 19, 82 y 83). Su reglamento se publicó en 2024, así que hoy es una exigencia vigente. Para inscribirse, quienes cobran por el servicio deben, entre otras cosas, acreditar licencia de enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en administración de condominios o contar con una certificación de competencias laborales; además, no pueden haber sido condenados por ciertos delitos del Código Penal (artículo 84).

Si finalmente toman la decisión de cambiar al administrador, el proceso de búsqueda lo pueden realizar en AdministradoresChile.cl. De esta manera, todo será mucho más sencillo y tendrás la garantía de que conseguirás un profesional de primer nivel. En nuestra plataforma puedes encontrar un administrador de condominios experto y moderno para tu comunidad. 

Por ejemplo, todos los integrantes de nuestro equipo trabajan con el software de ComunidadFeliz.cl. Esta tecnología es reconocida como la mejor para la transparencia de las finanzas dentro de las comunidades, gracias a que ofrece la posibilidad de crear perfiles que tengan acceso a todos los movimientos de dinero en tiempo real. Así que si nos dejas ayudar a buscar a tu administrador, podrás olvidarte de problemas con los copropietarios por dudas sobre los gastos comunes. 

¿Cuál es el proceso para nombrar a un nuevo administrador?

Una vez te entreguemos a los candidatos más calificados, deberás presentarlos en asamblea para su elección. “Todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por el propietario del condominio como primer administrador conforme al artículo 9° o por quienes designe posteriormente la asamblea de copropietarios como administrador o subadministrador”, dice el artículo 18 de la Ley 21.442. La misma norma agrega que, en caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración. 

Posteriormente, el acta del acuerdo se debe reducir a escritura pública. Según el mismo artículo 18, las designaciones que haga la asamblea “deberán constar en la respectiva acta de la sesión en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros del comité de administración. Copia autorizada de estas escrituras deberán mantenerse en el archivo de documentos del condominio”. 

Por último, cuida el traspaso. El administrador saliente está obligado a rendir cuenta de su gestión al término de su administración (artículo 21), así que pide la entrega ordenada de la contabilidad, las cartolas bancarias y la documentación del condominio. Revisa también el contrato de administración: en lo que no contradiga la ley, se rige por las reglas del mandato del Código Civil (artículo 19).

Conclusión

Como parte del comité de administración puedes liderar el cambio del administrador, pero es una decisión que siempre se debe tomar en asamblea de copropietarios. Es importante que respetes este proceso para evitar problemas legales. Asimismo, para la elección del nuevo encargado de la administración, te recomendamos llevar a varios candidatos inscritos en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. De esta forma, los copropietarios podrán comparar y elegir al más indicado. En AdministradoresChile.cl te entregamos a tres candidatos que se ajusten a tu petición. ¡Escríbenos y te ayudamos en la búsqueda del administrador!

Preguntas frecuentes

¿El comité de administración puede despedir al administrador por su cuenta?

No. Según el artículo 18 de la Ley 21.442, el administrador se mantiene en su cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea y solo puede ser removido por acuerdo de ella. El comité puede proponer el cambio y citar a la asamblea, pero la decisión la toman los copropietarios.

¿Qué quórum se necesita para remover al administrador?

La remoción del administrador puede tratarse en una sesión ordinaria. Esta se constituye con copropietarios que representen al menos el 33% de los derechos en el condominio, y el acuerdo se adopta por mayoría absoluta de los asistentes.

¿El nuevo administrador debe estar inscrito en algún registro?

Sí. Para ejercer como administrador o subadministrador, sea de forma remunerada o gratuita, hay que estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios del Minvu. Antes de votar, verifica que los candidatos cumplan con este requisito.

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