La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, que reemplazó a la antigua Ley sobre Copropiedad (N° 19.537), permite suspender la luz a una unidad que está morosa en gastos comunes. Eso sí, hay requisitos bien precisos y algunos casos en que el corte está prohibido. En este post te contamos cuándo se puede, quién lo decide, cómo avisar y cómo redactar la carta de corte de luz.
La regla está en el artículo 20 N° 9 de la Ley 21.442. Entre las funciones del administrador está la de “suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes”.
En simple, para cortar la luz tienen que cumplirse estos requisitos:
Con la antigua ley, esta medida dependía de que el reglamento de copropiedad la autorizara. Hoy la Ley 21.442 la contempla directamente como una función del administrador, siempre con acuerdo del comité. Igual conviene que el reglamento de tu condominio esté actualizado a la nueva ley y deje claro el procedimiento.
La ley también pone límites claros. No se puede cortar la luz, aunque haya deuda, en estos casos:
Y una regla que nunca cambia: el agua potable no se corta. Es un servicio esencial y la ley solo permite suspender la electricidad, las telecomunicaciones o la calefacción. Los tribunales han ordenado reponer la luz cuando el corte no cumplió los requisitos legales, así que vale la pena hacerlo bien desde el principio.
Algunos edificios y condominios cuentan con un sistema de control eléctrico propio. En estos casos, el administrador debe notificar por escrito al copropietario o residente, al correo electrónico registrado en el Registro de Copropietarios o en papel, con al menos 5 días corridos de anticipación a la fecha programada para el corte. Cumplido ese plazo, y si la deuda sigue igual, se puede realizar la suspensión. Si necesitas más información sobre el reglamento de tu comunidad, te recomendamos revisar las 4 cosas que debes saber sobre el Reglamento de Copropiedad.
Cuando el condominio no tiene control directo del servicio, hay que pedirlo a la empresa que lo suministra. “Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso del o los servicios de electricidad o de telecomunicaciones, las empresas que los suministren deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos respecto del pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración”, dice el artículo 36 de la Ley 21.442. En este caso, el aviso al copropietario o residente se envía con al menos 5 días corridos de anticipación a la fecha en que mandarás la solicitud a la empresa, y el administrador debe enviar a los propietarios morosos una copia de ese requerimiento.
Si después del corte el propietario paga lo necesario para quedar con menos de tres cuotas impagas o firma un convenio de pago, el administrador debe reponer el servicio, o pedirle a la empresa que lo reponga, a más tardar dentro del día hábil siguiente (artículo 27 del reglamento de la ley).
Cada empresa distribuidora, como ENEL, tiene su propio procedimiento para recibir estas solicitudes, así que antes de enviar la tuya confirma con ella los requisitos vigentes. Por lo general, lo primero es acreditar ante la empresa quién es el administrador y quiénes son los miembros electos del comité de administración.
Luego, se presenta por escrito la solicitud de suspensión del servicio. En general, este documento incluye la siguiente información:
En el sitio web de ENEL puedes revisar si sigue disponible el modelo de planilla para estas solicitudes. Además, guarda el respaldo del aviso que enviaste al copropietario y recuerda que la ley te pide mandarle copia del requerimiento que hiciste a la empresa.
Antes de llegar a la carta de corte de luz, te aconsejamos intentar otras acciones. La ley exige tres o más cuotas impagas para el corte, pero desde la primera cuota atrasada puedes enviar una notificación a la unidad.
Esta primera comunicación puede tener un tono más amigable, pero igual debe servir como recordatorio del compromiso. Si la unidad está arrendada, te recomendamos notificar también al propietario, porque la obligación de pagar los gastos comunes sigue siempre al dueño.
Si se suma una segunda cuota impaga, vuelve a escribir y, además, llama o conversa directamente con el responsable. En este segundo contacto es importante que menciones dos cosas: que la ley permite suspender la luz si la deuda llega a tres o más cuotas, y que existe la opción de firmar un convenio de pago con la administración.
Si se cumplen los requisitos de la ley y no queda otra opción, sigue estos consejos para redactar la carta de corte de luz:
1- La argumentación debe ser breve y el vocabulario sencillo.
2- Transmite seguridad y deja claro que estás exigiendo un derecho de la comunidad.
3- Escribe en plural, lo estás haciendo en representación de la comunidad.
4- Incluye el nombre del deudor, el número del departamento, el nombre de la comunidad y la fecha.
5- Detalla las cuotas adeudadas y el monto total, idealmente con el desglose de cada aviso de cobro pendiente.
6- Indica la fecha programada para el corte, que debe ser al menos 5 días corridos después del aviso, y menciona que el pago o la firma de un convenio de pago lo evitan.
7- Incluye un número de cuenta o la forma de pago, por si el problema viene del desconocimiento de la vía para saldar la deuda.
8- Pon un nombre, e-mail y teléfono de contacto por si el deudor necesita comunicarse.
9- Envíala al correo registrado en el Registro de Copropietarios o en papel, y guarda el respaldo del envío.
Tres o más cuotas, continuas o discontinuas. Además, se necesita el acuerdo del comité de administración y avisar por escrito al copropietario o residente con al menos 5 días corridos de anticipación.
No. El agua potable es un servicio esencial y nunca se puede cortar a un copropietario moroso. La Ley 21.442 solo permite suspender la electricidad, las telecomunicaciones o la calefacción, y uno a la vez.
No. El artículo 36 de la Ley 21.442 prohíbe en todo caso suspender el servicio eléctrico por mora en los gastos comunes en unidades donde residen personas electrodependientes. Para cobrar esa deuda hay que usar otras vías, como un convenio de pago o el cobro judicial.
Ten en cuenta estas recomendaciones si vas a hacer un corte de luz por morosidad. Si en tu comunidad necesitan apoyo profesional, en AdministradoresChile puedes encontrar un administrador de condominios con experiencia en cobranza de gastos comunes. Además, siempre podrás apoyarte en el software para administración de edificios ComunidadFeliz para llevar un control de la morosidad. ¡Conócelos aquí!
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